Emozioni Immobiliari!! Perchè?
Insieme ai miei consulenti esterni, abbiamo la presunzione di voler intraprendere un percorso, quello della compravendita immobiliare, che sia fatto, insieme a te, non solo di carte e denaro, ma soprattutto fatto da emozioni e sensazioni.
Per questo abbiamo studiato un percorso che comincia con la conoscenza del cliente, in studio tra un caffè ed una chiacchiera, tracceremo il tuo profilo individuando le tue esigenze e i tuoi desideri. La successiva individuazione, valutazione e scelta dell'immobile e l'eventuale successivo atto fa si che il nostro percorso non giunga alla fine, si hai compreso bene, non termina nemmeno dopo il rogito di acquisto, perchè abbiamo molti clienti che restano a noi affezionati.
In questo scenario abbiamo pensato d'integrare i nostri servizi ad altri non meno importanti, ma che in una trattativa di compravendita spesso vengono relegati a semplici scelte opzionali come il servizio tecnico per le valutazioni catastli e iopetcarie, il servizio finanziario per la richiesta di eventuali prestiti e mutui, inoltre, quello progettazione ed arredamento, quello notarile e se ce ne fosse bisogno quello legale, tutti questi servizi, sono forniti da professionisti iscritti ai relativi Albo e a noi convenzionati.
La figura del consulente immobiliare.
E' meglio sapere.
L'acquisto di casa è un passo importante nella vita di un famiglia, perché richiede un investimento economico certamente ingente ed è una scelta spesso fatta per la vita.
Per questo, una volta scelto l'immobile che fa al proprio caso, bisogna controllare attentamente tutta la situazione documentale dello stesso, affinché non ci siano problemi. Questi controlli vanno ovviamente effettuati prima del rogito.
È consigliabile che in tale fase l'acquirente si affidi a un consulente immobiliare, che lo segua con competenza e attenzione, anche se, già egli stesso può effettuare alcune importanti verifiche, se sa bene cosa controllare.
Illustriamo, dunque, gli aspetti da valutare e sui quali fare attenzione.
Una prima verifica va fatta sui soggetti coinvolti nella compravendita. È scontato, ad esempio, verificare che chi si propone come venditore sia effettivamente il proprietario dell'immobile.
Il venditore, inoltre, deve essere un soggetto in grado di intendere e di volere, ma anche di formulare dichiarazioni giuridicamente valide e sono impossibilitati a farlo, ad esempio, i minori o gli interdetti. Perfino in presenza di un procuratore che eserciti tale diritto al loro posto è necessario verificare che egli abbia effettivamente una procura valida.
Da esaminare, inoltre, il tipo di regime coniugale, sia del venditore che dell'acquirente. Infatti, se il venditore è in regime di comunione legale con il proprio coniuge, bisogna verificare se è possibile vendere l'immobile senza il consenso di entrambi i coniugi, o se questo occorre necessariamente.
Se, invece, a essere in comunione legale è l'acquirente, occorre sapere che, anche se l'atto d'acquisto sarà firmato solo da uno dei due coniugi, la proprietà sarà trasferita automaticamente a entrambi.
Occorre procedere all'esame della regolarità dell'atto grazie al quale il venditore è venuto in possesso della proprietà. Esso può essere un rogito (atto di compravendita), una donazione o una successione ereditaria.
Bisogna quindi verificare che la proprietà non sia gravata da particolari vincoli, come un eventuale diritto di prelazione, o che la proprietà sia piena e non costituita, ad esempio, da un diritto di superficie limitato nel tempo, o che la vendita dell'appartamento sia legata a quella di una sua pertinenza, come l'autorimessa.
È necessario verificare presso l'Agenzia del Territorio che l'immobile sia regolarmente accatastato, con la giusta categoria catastale di appartenenza, e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.
In caso contrario, sarà necessario che il venditore incarichi un tecnico di provvedere all'aggiornamento catastale.
Altro controllo va effettuato presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, per verificare che l'immobile non sia gravato da ipoteche o altre situazioni pregiudizievoli, come sequestri e pignoramenti o che non sia coinvolto in controversie giudiziarie.
L'immobile compravenduto deve essere stato realizzato con un regolare permesso di costruire o titolo autorizzativo equivalente.
Se sono state compiute opere edilizie abusive, deve essere stato oggetto di richiesta e aver ottenuto un condono edilizio. In ogni caso, tutte le opere realizzate fino alla firma del rogito devono essere regolari.
Anche in questo caso, in presenza di qualche difformità sanabile, si deve richiedere la regolarizzazione da parte del proprietario prima della vendita.
Occorre controllare che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, per evitare che l'acquirente debba poi accollarsi i suoi debiti e doversi rivalere.
Inoltre, è bene verificare che non siano state approvate in assemblea nuove spese straordinarie per lavori in corso o non ancora iniziati.
In base alla legge 37/08 tutti gli impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008 devono essere dotati di una certificazione di conformità rilasciata dalla ditta installatrice.
Per gli impianti eseguiti prima di tale data, essa può essere sostituita da una certificazione di rispondenza.
Non esiste un vero e proprio obbligo di allegare tale certificazione al rogito, in quanto l'acquirente può anche accollarsi l'onere dell'adeguamento (dichiarandolo nell'atto), magari in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.
Il decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013 introduce l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) al posto di quello di Certificazione Energetica (ACE) e sancisce l'obbligo di comunicare l'indice di prestazione energetica e la relativa classe dell'immobile negli annunci immobiliari e nelle pubblicità di vendita così come di locazione, con qualunque mezzo siano fatte (stampa, televisione, Internet, etc).
La norma prevede che questi dati siano indicati anche in caso di immobili privi di riscaldamento, come possono esserlo le case al mare o le case storiche, mentre ne sono esenti unicamente gli edifici isolati, privi di riscaldamento e di superficie complessiva inferiore a 50 metri quadri.